Fragen und Antworten
rund um Immobilien.

In fünf Phasen: Vorbereitung mit Wertermittlung und Unterlagenbeschaffung, Vermarktung über Portale und meinen Interessentenkreis, Verhandlung mit geprüften Käufern, Kaufvertrag und Notartermin, schließlich Übergabe mit Protokoll. Rechnen Sie mit vier bis sechs Monaten. Den vollständigen Ablauf beschreibe ich auf der Seite Ablauf & Unterlagen.

Es gibt zwei Varianten. Trägt eine Seite die Provision allein, sind es 5,95 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Bei geteilter Provision zahlen Verkäufer und Käufer jeweils 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, also je 3 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer. Seit dem 23. Dezember 2020 müssen bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen beide Seiten gleich viel zahlen. Fällig wird die Provision nur bei erfolgreichem Verkauf – Fotos, Exposé und Portalanzeigen sind für Sie kostenfrei.

Im Rhein-Main-Gebiet typischerweise drei bis sechs Monate von der Beauftragung bis zur notariellen Beurkundung. Davon entfallen zwei bis vier Wochen auf die Vorbereitung, sechs bis zwölf Wochen auf die Vermarktung und vier bis acht Wochen auf die Zeit zwischen Kaufentscheidung und Beurkundung. Gut gelegene, marktgerecht bepreiste Objekte gehen schneller, energetisch schwache Objekte langsamer.

Ein zu hoher Startpreis. Die Anzeige läuft, es kommen keine Anfragen, die Aufrufzahlen sinken, und nach zwei oder drei Reduzierungen verkauft sich die Immobilie unter dem Preis, der am Anfang erzielbar gewesen wäre. Interessenten interpretieren ein lange laufendes Angebot als Warnsignal.

Das hängt vom Objekt ab. Möblierte Räume wirken wohnlicher und lassen Größenverhältnisse besser einschätzen. Bei stark individueller, abgewohnter oder überfüllter Einrichtung ist ein geräumtes, frisch gestrichenes Objekt die bessere Wahl. Entrümpeln lohnt sich fast immer – es ist die günstigste Maßnahme mit der größten Wirkung.

Ja, bei Häusern und Grundstücken gehören Luftaufnahmen für mich zur Vermarktung – ich fliege die Drohne selbst. Aus der Luft lassen sich Grundstücksgrenzen, Gartengröße, Dachzustand und die Lage im Ort zeigen, was vom Boden aus nicht möglich ist. Bei Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern bringt es dagegen selten etwas. In der Nähe von Flugverbotszonen fliege ich nicht, dort arbeite ich mit anderen Perspektiven, zum Beispiel Aufnahmen vom Obergeschoss oder Kartenmaterial zur Lage.

Günstige, sichtbare Maßnahmen: entrümpeln, weiß streichen, Silikonfugen im Bad erneuern, defekte Leuchten und Steckdosen ersetzen, Fenster putzen, Rasen mähen und Hecke schneiden. Zusammen oft unter 2.000 Euro und im Verkaufspreis regelmäßig deutlich mehr wert. Nicht lohnen sich meist eine neue Küche, ein Vollbad-Umbau oder eine komplette Heizungserneuerung kurz vor dem Verkauf.

Ja, und zwar sorgfältig. Kaufverträge enthalten üblicherweise einen Haftungsausschluss für Sachmängel – der greift jedoch nicht bei arglistigem Verschweigen. Wenn Sie von Feuchtigkeit, Schimmel, einem undichten Dach, Schädlingsbefall oder nicht genehmigten Bauten wissen und das nicht erwähnen, haften Sie unabhängig vom Vertrag. Ich dokumentiere die Aufklärung schriftlich – das schützt Sie.

Ja. Es kostet in der Regel deutlich mehr Zeit und häufig auch Geld – bei der Preisfindung, der Auswahl der Interessenten, in der Verhandlung und bei den rechtlichen Pflichten des Verkäufers. Auf eine gut gemachte Anzeige kommen 50 bis 200 Anfragen, die Sie alle selbst filtern müssten.

Dann analysieren wir gemeinsam die Ursachen: Preis, Zielgruppe, Präsentation oder Marktlage. Ich lege Ihnen die Zahlen offen – Aufrufe, Anfragen, durchgeführte Besichtigungen – und schlage konkrete Anpassungen vor. Eine Provision fällt nur bei erfolgreichem Verkauf an, das Risiko trage ich mit.

Ja, und das mit Überzeugung. Sanierungsobjekte brauchen eine andere Zielgruppe: Handwerkerfamilien, Sanierungsprofis und Kapitalanleger statt schlüsselfertig suchender Käufer. Wichtig ist ein Preis, der den Sanierungsbedarf realistisch abbildet – und ein Exposé, das ihn offen benennt.

Das lässt sich ohne Ortstermin nicht seriös beantworten. Entscheidend sind Mikrolage, Objektzustand und energetische Substanz, Grundriss, rechtliche Situation im Grundbuch und die aktuelle Marktlage. Für Eigentümer mit Verkaufsabsicht ist meine Marktwertermittlung kostenfrei und unverbindlich.

Wenig. Sie kennen drei bis fünf Kennzahlen – Adresse, Baujahr, Fläche, Zimmerzahl, Objektart – aber nicht die Heizung von 1994, den Wasserfleck im Keller, das 2019 neu gedeckte Dach, die Hauptstraße vor dem Schlafzimmer oder die Südterrasse. Genau diese Punkte machen Unterschiede von 15 bis 20 Prozent. Die meisten dieser Rechner sind Werkzeuge zur Adressgewinnung.

Die Marktwertermittlung ist eine fundierte Verkaufspreiseinschätzung für Ihre Entscheidung – kostenfrei und mit dem örtlichen Markt begründet. Ein Verkehrswertgutachten ist ein förmliches, meist 30- bis 60-seitiges Dokument eines zertifizierten Sachverständigen nach ImmoWertV, das für Gericht, Finanzamt, Erbauseinandersetzung oder Scheidung gebraucht wird und je nach Objekt vierstellig kostet.

Drei: Das Vergleichswertverfahren stützt sich auf Abschlusspreise vergleichbarer Objekte, wie sie der Gutachterausschuss in der Kaufpreissammlung erhebt, und ist bei Häusern und Wohnungen das Verfahren der Wahl. Das Ertragswertverfahren kapitalisiert die Nettomiete mit dem Liegenschaftszins und wird bei Mehrfamilienhäusern und vermieteten Objekten angewendet. Das Sachwertverfahren addiert Bodenwert und Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung und eignet sich für Sonderobjekte.

Ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden je Quadratmeter, der von den Gutachterausschüssen der Kommunen aus tatsächlichen Kaufverträgen ermittelt und in Bodenrichtwertkarten veröffentlicht wird. Er ist eine wichtige Grundlage, aber kein Preis: Zuschnitt, Erschließungszustand, Bebaubarkeit und Ausrichtung führen zu erheblichen Zu- oder Abschlägen.

Deutlich stärker als noch vor einigen Jahren. Käufer rechnen heute die Wärmepumpe, die Dachdämmung und die Fenster in ihr Budget ein. Eine Gasheizung von 1998 ist ein realer Preisabschlag. Umgekehrt zahlt sich eine dokumentierte energetische Sanierung im Preis aus – aber nur mit Nachweisen.

Kaufpreis geteilt durch Jahresnettomiete. Ein Faktor von 20 entspricht 5 Prozent Bruttorendite. Im Rhein-Main-Gebiet liegen Faktoren häufig zwischen 22 und 30, in Braunschweig oder Bielefeld bei 14 bis 19. Der Faktor sagt nichts über Zustand und Instandhaltungsstau – deshalb reicht er als Entscheidungsgrundlage nicht.

Weil in Portalen Angebotspreise stehen, nicht Abschlusspreise. Zwischen beiden liegen je nach Marktlage 3 bis 12 Prozent. Wer sich nur an Portalpreisen orientiert, kalkuliert systematisch zu hoch. Ich ordne sie deshalb immer mit dem Bodenrichtwert und dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses ein.

In Hessen rund 11 bis 12 Prozent des Kaufpreises: 6 Prozent Grunderwerbsteuer, etwa 1,5 bis 2 Prozent Notar- und Grundbuchkosten des beurkundeten Kaufpreises und 3,57 Prozent Maklerprovision inklusive Mehrwertsteuer als Käuferanteil bei geteilter Provision. Bei 500.000 Euro Kaufpreis sind das etwa 55.000 bis 58.000 Euro, die Sie zusätzlich aufbringen müssen.

Als Orientierung: die Kaufnebenkosten von etwa 11 Prozent sollten aus Eigenkapital kommen, plus möglichst 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Banken finanzieren zwar teils höher, verlangen dann aber deutlich höhere Zinsen. Klären Sie Ihren Rahmen, bevor Sie sich in ein Objekt verlieben.

Keller auf Feuchtigkeit und Salzausblühungen, Dachboden auf Feuchtigkeitsspuren und Dämmung, Alter und Typ der Heizung, Zustand von Fenstern und Elektrik, Fassade auf Risse, Wasserdruck und Abflüsse, Geräusche von Straße und Nachbarn. Und: Kommen Sie ein zweites Mal zu einer anderen Tageszeit – Lärm und Lichtverhältnisse ändern sich.

Bei Bestandsobjekten ab etwa Baujahr 1980 empfehle ich das nachdrücklich. 500 bis 1.500 Euro für eine Begehung mit Fachmann sind gut angelegt, wenn sie einen Sanierungsbedarf von 60.000 Euro aufdeckt – oder wenn sie Sie beruhigt. Bei Mehrfamilienhäusern halte ich es für unverzichtbar.

Vier bis acht Wochen. Die Bank braucht Zeit für die Finanzierungsbestätigung, der Notar erstellt den Entwurf, und bei Verbrauchergeschäften muss dieser Entwurf mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Diese Frist ist Ihr Schutz – nutzen Sie sie zum Lesen.

Erst mit der notariellen Beurkundung. Vorher sind Zusagen, Handschläge und E-Mails rechtlich unverbindlich – ein Immobilienkaufvertrag ist nach § 311b BGB formbedürftig. Umgekehrt gilt: Nach der Beurkundung kommen Sie praktisch nicht mehr heraus.

Eine Sicherung im Grundbuch zu Ihren Gunsten als Käufer. Sie verhindert, dass die Immobilie nach Ihrer Zahlung noch anderweitig verkauft oder belastet wird. Der Notar veranlasst die Eintragung nach der Beurkundung; sie ist Voraussetzung dafür, dass der Kaufpreis fällig wird.

Eine mündliche Reservierung ist üblich, rechtlich aber nicht bindend. Reservierungsgebühren sind in vielen Konstellationen unwirksam und ich verlange sie nicht. Was tatsächlich hilft: eine belastbare Finanzierungsbestätigung und ein zügiger Notartermin.

Sie verkaufen einen Anteil an Ihrer Immobilie – üblicherweise bis zu 50 Prozent – an einen gewerblichen Anbieter und erhalten den Kaufpreis dafür sofort in einer Summe. Gleichzeitig wird zu Ihren Gunsten ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen, sodass Sie die gesamte Immobilie weiter nutzen. Für den verkauften Anteil zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt.

Marktüblich sind derzeit 3 bis 6 Prozent pro Jahr auf den ausgezahlten Betrag. Bei 200.000 Euro Auszahlung und 5 Prozent sind das 10.000 Euro jährlich, also etwa 833 Euro monatlich. Entscheidend ist die Bindungsdauer: Nach Ablauf der Festschreibung wird das Entgelt in der Regel angepasst.

Eine Gebühr, die beim späteren Gesamtverkauf der Immobilie fällig wird – häufig 5 bis 7 Prozent des gesamten Verkaufspreises, nicht nur des Anbieteranteils. Bei einem Verkauf für 600.000 Euro sind das 30.000 bis 42.000 Euro. Diese Position wird in Werbeunterlagen oft klein geschrieben und ist einer der Hauptkritikpunkte am Modell.

In der Regel Sie – vollständig, für die gesamte Immobilie. Der Nießbrauch bringt nach § 1041 BGB die Erhaltungslast mit sich, und die Verträge gehen meist darüber hinaus. Neues Dach, neue Heizung, Fassade zahlen Sie, während die daraus folgende Wertsteigerung anteilig dem Anbieter zufällt.

Für Eigentümer über 60 mit weitgehend schuldenfreier Immobilie, konkretem Kapitalbedarf und dem klaren Wunsch, im eigenen Zuhause zu bleiben – besonders dann, wenn eine Bank kein Darlehen mehr gewährt. Wer noch ein Darlehen bekommt oder ohnehin über einen Umzug nachdenkt, fährt in der Regel günstiger. Details auf der Seite Für wen eignet er sich?

Üblicherweise wird die Immobilie dann vollständig verkauft. Der Anbieter erhält seinen Anteil plus das Durchführungsentgelt, und viele Verträge enthalten eine Wertsicherungsklausel, die dem Anbieter einen Mindesterlös garantiert. Die Erben erhalten den Rest. Welche Fristen und Wahlrechte die Erben haben, muss im Vertrag ausdrücklich geregelt sein.

Das Modell ist ein legales, notariell beurkundetes Rechtsgeschäft. Kritisiert werden die Gesamtkosten über die Laufzeit, die einseitige Verteilung von Instandhaltungslast und Wertsteigerung und Werbung, die Durchführungsentgelt und Wertsicherung in den Hintergrund rückt. Wer die Konditionen versteht, vergleicht und den Vertrag prüfen lässt, kann eine tragfähige Entscheidung treffen.

Beim Teilverkauf erhalten Sie eine Einmalzahlung, bleiben Miteigentümer und zahlen ein Nutzungsentgelt – Ihre Erben erhalten den nicht verkauften Anteil. Bei der Leibrente verkaufen Sie vollständig, erhalten eine lebenslange Rente und ein Wohnrecht, zahlen nichts, hinterlassen aber meist nichts. Wer eine laufende Rentenlücke schließen muss, ist mit der Leibrente oft besser aufgestellt; wer einmalig Kapital braucht und Erben berücksichtigen will, mit dem Teilverkauf.

Rein finanziell ist ein Bankdarlehen fast immer günstiger. Der Teilverkauf lohnt sich, wenn diese Alternative nicht verfügbar ist und der Verbleib in der eigenen Immobilie einen hohen persönlichen Wert hat. Drei durchgerechnete Fälle finden Sie unter Beispielrechnungen.

Zuerst brauchen Sie den Nachweis Ihrer Verfügungsbefugnis: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Die Ausstellung eines Erbscheins dauert je nach Amtsgericht sechs Wochen bis mehrere Monate – beantragen Sie ihn deshalb sofort. Parallel klären wir Wert, Zustand und Verkaufsstrategie. Bei mehreren Erben müssen alle zustimmen.

Die Erbengemeinschaft kann eine Immobilie nur einstimmig verkaufen. Kommt keine Einigung zustande, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung – die in der Regel Erlöse deutlich unter Marktwert bringt und alle Beteiligten schlechter stellt. Meine Erfahrung: In den meisten Fällen liegt das Problem nicht im Preis, sondern in der Kommunikation. Ich spreche mit allen Beteiligten einzeln.

Erbschaftsteuer kann anfallen, abhängig von Verwandtschaftsgrad und Freibeträgen – für Kinder liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro, für Ehepartner bei 500.000 Euro. Für die Bewertung ist häufig ein förmliches Gutachten sinnvoll, weil der vom Finanzamt angesetzte Wert oft über dem tatsächlich erzielbaren Preis liegt. Verbindliche Auskünfte gibt Ihr Steuerberater.

Stehen beide Namen im Grundbuch, braucht es beide Unterschriften. Ich arbeite in solchen Fällen bewusst neutral: identische Informationen an beide Seiten, getrennte Termine, wenn das die Sache erleichtert. Mein Auftrag ist der beste Preis für die Immobilie, nicht Parteinahme.

Ja, ohne Zustimmung des Mieters. Kauf bricht Miete nicht – der Erwerber tritt in das bestehende Mietverhältnis ein. Zu beachten: Vermietete Objekte sprechen Kapitalanleger an, nicht Selbstnutzer, was Preis und Vermarktung verändert. Bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen gilt in vielen Gemeinden ein Vorkaufsrecht des Mieters, und Besichtigungen brauchen Absprache.

Ein eingetragenes lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch mindert den Wert erheblich – je nach Alter des Berechtigten um 20 bis 40 Prozent. Für einen unbelasteten Verkauf muss das Recht gelöscht oder abgelöst werden, wofür die Zustimmung des Berechtigten erforderlich ist. Das ist verhandelbar, muss aber früh angesprochen werden.

Ja, das ist einer meiner häufigsten Fälle. Ich übernehme Ortstermin, Unterlagenbeschaffung, Handwerker- und Räumungskoordination sowie alle Besichtigungen. Sie müssen im Idealfall nur zum Notartermin – und auch das ist per Vollmacht lösbar. Vieles läuft über Video und Telefon.

Mehr als viele denken. Über direkte Ansprache vorgemerkter Interessenten lässt sich die Vermarktungszeit erheblich verkürzen. Es gab Fälle, in denen zwischen Auftrag und Beurkundung sieben Wochen lagen. Wichtig ist, dass Sie mir den Zeitrahmen offen nennen, damit ich die Strategie darauf ausrichte.

Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenverzeichnis, Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Energieausweis und Nachweise über Sanierungen. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, Hausgeldabrechnung und Rücklagenstand. Bei Vermietung die Mietverträge samt Nachträgen. Ich beschaffe das alles für Sie.

Ja. Nach dem Gebäudeenergiegesetz müssen die Kennwerte bereits in der Anzeige stehen, der Ausweis ist bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen und beim Verkauf zu übergeben. Bei Verstößen drohen Bußgelder. Die Kosten liegen je nach Ausweistyp und Objekt bei etwa 100 bis 500 Euro; ich organisiere ihn auf Wunsch.

Bei selbst genutztem Wohneigentum in der Regel nicht. Bei vermieteten Objekten kann innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, riskiert die Einordnung als gewerblicher Grundstückshandel. Ich weise darauf hin, die Beratung übernimmt Ihr Steuerberater.

Sie ist Ländersache. In Hessen liegt sie bei 6,0 Prozent, in Nordrhein-Westfalen bei 6,5 Prozent, in Niedersachsen bei 5,0 Prozent, in Hamburg bei 5,5 Prozent. Gezahlt wird sie üblicherweise vom Käufer; die Steuer wird nach der Beurkundung vom Finanzamt festgesetzt.

In der Regel der Käufer, so ist es üblich und meist im Kaufvertrag geregelt. Notar- und Grundbuchkosten liegen zusammen bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des beurkundeten Kaufpreises. Der Verkäufer trägt die Kosten für die Löschung eigener Grundschulden – und sollte eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung vorab mit der finanzierenden Bank klären.

Nach notarieller Beurkundung praktisch nicht. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn der Vertrag ausdrücklich ein Rücktrittsrecht enthält oder eine Partei ihre Pflichten grob verletzt. Genau deshalb gehe ich den Entwurf vor der Unterschrift mit Ihnen durch – vorher ist alles verhandelbar.

In Sanierungsgebieten und bei bestimmten Nutzungen kann die Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben. Der Notar fragt es nach der Beurkundung ab; die Antwort dauert zwei bis acht Wochen und kann den Fälligkeitstermin des Kaufpreises verschieben. Bei Mietwohnungen kann zusätzlich ein Vorkaufsrecht des Mieters bestehen.

Datum und Uhrzeit, alle Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Wärme, Anzahl und Art aller übergebenen Schlüssel, Zustand der Räume, mitverkauftes Inventar, offene Restarbeiten mit Frist und die übergebenen Dokumente. Beide Parteien unterschreiben, jede erhält ein Exemplar. Ohne dieses Papier beginnt der Streit häufig einige Wochen später.

Ich bin Immobilienmaklerin und Inhaberin von Immobilien HR in Hattersheim am Main. Seit 14 Jahren begleite ich Eigentümerinnen und Eigentümer beim Verkauf ihrer Immobilie, 12 davon selbstständig – im Rhein-Main-Gebiet und deutschlandweit. Meine Schwerpunkte sind der Verkauf von Wohnimmobilien, Anlageobjekte in Deutschland und Italien sowie der Immobilien-Teilverkauf. Mehr dazu auf der Seite Über mich.

Mein Kerngebiet ist der Main-Taunus-Kreis mit Hattersheim, Hofheim, Hochheim, Kriftel, Flörsheim, Eschborn und Kelkheim, dazu Kelsterbach und Niedernhausen sowie der Frankfurter Westen. Darüber hinaus betreue ich Objekte in Frankfurt, Hamburg, Hannover, Braunschweig, Bielefeld und Bremerhaven. Anlageobjekte vermittle ich zusätzlich in Italien. Eine Übersicht finden Sie unter Regionen.

Ich führe Immobilien HR als Einzelunternehmerin – Sie haben von der ersten Anfrage bis zum Notartermin dieselbe Ansprechpartnerin. Für Spezialaufgaben wie Fotografie, Energieausweis, Teilverkauf oder Finanzierung arbeite ich mit festen Partnern zusammen, die ich persönlich kenne.

In der Regel am selben Werktag. Am schnellsten erreichen Sie mich telefonisch oder per WhatsApp unter 0176 / 23 97 90 56, schriftlich per E-Mail an info@immobilien-hr.de.

Nein. Wenn ich zu einem Preis nicht stehen kann, sage ich das offen und lehne den Auftrag notfalls ab. Ein überteuertes Objekt monatelang in den Portalen zu verbrennen hilft niemandem. Ich nehme bewusst nur so viele Aufträge an, wie ich gut betreuen kann.

Weil Bewertungen selten entstehen, wenn alles glattläuft, sondern wenn jemand in einem schwierigen Moment das Gefühl hatte, gut behandelt zu werden. Ein abgesprungener Finanzierer oder ein Erbe mit anderer Meinung kommt vor – entscheidend ist, ob dann jemand erreichbar ist und ehrlich sagt, wie es steht.

Mein Schwerpunkt ist der Verkauf. Vermietungen übernehme ich nur ausnahmsweise, etwa im Zusammenhang mit einem Anlageobjekt, das ich betreue.

Ja, und das ausdrücklich. Es kommt regelmäßig vor, dass ich Eigentümern rate, noch ein oder zwei Jahre zu warten. Ein Gespräch kostet Sie nichts, und danach wissen Sie, worüber Sie überhaupt nachdenken.