Teilverkauf: Vorteile
und Nachteile.
Über den Teilverkauf wird viel geworben und viel geschimpft. Beides hat Gründe. Hier stehen die Argumente beider Seiten nebeneinander – damit Sie sich Ihre eigene Meinung bilden können.
Das spricht dafür
- Sie bleiben wohnen.Der Nießbrauch sichert Ihnen die Nutzung der gesamten Immobilie – lebenslang und im Grundbuch eingetragen. Kein Umzug, keine neue Nachbarschaft, keine Wohnungssuche mit 75.
- Sofortige Liquidität ohne Zweckbindung.Der Betrag wird in einer Summe ausgezahlt und kann frei verwendet werden. Keine Bank fragt, wofür.
- Keine Tilgung, keine Endfälligkeit.Anders als beim Darlehen gibt es keinen Zeitpunkt, an dem eine Restschuld fällig wird. Das nimmt vielen älteren Eigentümern eine reale Sorge.
- Keine klassische Bonitätsprüfung.Entscheidend ist die Immobilie, nicht Ihr Alter oder Ihr Renteneinkommen. Für viele über 70 ist das der Unterschied zwischen einer Option und keiner Option.
- Teilweise Wertbeteiligung bleibt.Sie behalten mindestens 50 Prozent und profitieren an dieser Hälfte von einer Wertsteigerung – anders als bei Leibrente oder Vollverkauf.
- Erben gehen nicht leer aus.Der nicht verkaufte Anteil bleibt Nachlass. Weniger als ohne Teilverkauf, aber mehr als bei einer Leibrente.
- Flexibilität durch Rückkauf.Viele Verträge erlauben, den Anteil später zurückzukaufen – etwa wenn eine Erbschaft oder eine Lebensversicherung fällig wird.
Das spricht dagegen
- Die Gesamtkosten sind hoch.3 bis 6 Prozent Nutzungsentgelt jährlich, dazu 5 bis 7 Prozent Durchführungsentgelt am Ende. Über 15 Jahre summiert sich das auf Beträge, die den ausgezahlten Betrag erreichen oder überschreiten können.
- Instandhaltung liegt bei Ihnen – vollständig.Dach, Heizung, Fassade, Fenster zahlen Sie für die gesamte Immobilie, auch für den Anteil, der nicht mehr Ihnen gehört. Die Wertsteigerung daraus fällt anteilig dem Anbieter zu.
- Das Nutzungsentgelt kann steigen.Nach Ablauf der Bindungsfrist wird angepasst, häufig an einen Index oder das Zinsniveau. Wer heute 780 Euro zahlt, kann in zwölf Jahren bei 950 Euro liegen.
- Die Wertsicherungsklausel verlagert das Marktrisiko.Fallen die Preise, garantiert die Klausel dem Anbieter dennoch einen Mindesterlös. Die Differenz trägt Ihr Nachlass.
- Sie verlieren Entscheidungsfreiheit.Umbauen, weiterverkaufen, neu belasten – all das braucht die Zustimmung des Miteigentümers. Wer gewohnt ist, allein zu entscheiden, empfindet das als Einschnitt.
- Ein Darlehen ist oft günstiger.Wenn eine Beleihung möglich ist, liegen die Kosten in der Regel deutlich niedriger. Der Teilverkauf ist wirtschaftlich meist die zweitbeste Lösung.
- Konfliktpotenzial in der Familie.Erben, die erst nach dem Todesfall von der Konstruktion erfahren, reagieren häufig verärgert. Das ist vermeidbar – durch ein Gespräch davor.
Warum Verbraucherschützer warnen
Verbraucherzentralen und Verbrauchermagazine haben den Teilverkauf mehrfach untersucht und überwiegend kritisch bewertet. Ich halte diese Kritik in ihren Kernpunkten für berechtigt und spreche sie in jedem Beratungsgespräch an. Es geht im Wesentlichen um vier Vorwürfe:
1. Die Gesamtkosten werden unterschätzt
Werbematerialien betonen die Einmalzahlung und nennen ein monatliches Entgelt, das im Vergleich zu einer Miete harmlos wirkt. Was seltener prominent auftaucht: dass dieses Entgelt über 15 oder 20 Jahre läuft, dass es angepasst werden kann und dass am Ende noch ein Durchführungsentgelt auf den gesamten Verkaufspreis fällig wird. Erst die Summe über die volle Laufzeit zeigt das echte Bild – siehe die Beispielrechnungen.
2. Die Lastenverteilung ist unausgewogen
Der Nießbraucher trägt nach § 1041 BGB die Erhaltungslast – und in den Verträgen üblicherweise darüber hinaus die vollständige Instandhaltung. Sie zahlen also die neue Heizung für 30.000 Euro, während die daraus resultierende Wertsteigerung anteilig dem Miteigentümer zugutekommt. Ökonomisch ist das schwer zu rechtfertigen.
3. Das Marktrisiko wird verschoben
Die Wertsicherungsklausel garantiert dem Anbieter einen Mindesterlös. In einem fallenden Markt bedeutet das: Der Anbieter erhält seinen garantierten Betrag, der Verlust schlägt beim Verkäufer oder dessen Erben auf. Ein Investment, dessen Verlustrisiko der Verkäufer trägt, ist kein Investment im üblichen Sinn.
4. Vertragswerke sind komplex
Die Verträge sind oft 30 Seiten lang und enthalten Klauseln, deren wirtschaftliche Wirkung ohne Berechnung nicht erkennbar ist. Wer mit 74 in einem einzigen Beratungsgespräch entscheiden soll, ist strukturell in der schwächeren Position. Deshalb: keine Unterschrift ohne unabhängige Prüfung, und keine Unterschrift im ersten Termin.
Meine Position dazu
Ich halte den Teilverkauf für ein legitimes Werkzeug mit einem hohen Preis. Das ist kein Widerspruch – teuer und sinnvoll können zusammenfallen, wenn die Alternative „gar nichts“ heißt. Was ich ablehne, ist der Verkauf des Modells als naheliegende Lösung für jeden. Deshalb prüfe ich mit Ihnen zuerst die günstigeren Wege. Bleibt am Ende der Teilverkauf, dann mit offenen Zahlen, verglichenen Anbietern und geprüftem Vertrag.
Vergleich mit den Alternativen
Der Teilverkauf steht nicht allein. Vier Modelle, sechs Kriterien:
| Kriterium | Teilverkauf | Darlehen | Leibrente | Vollverkauf |
|---|---|---|---|---|
| Wohnenbleiben | ja, Nießbrauch | ja, uneingeschränkt | ja, Wohnrecht | nein |
| Eigentum | anteilig | vollständig | nein | nein |
| Auszahlungsform | Einmalbetrag | Einmalbetrag | monatliche Rente | Einmalbetrag |
| Laufende Belastung | Nutzungsentgelt | Zins und Tilgung | keine | keine |
| Bonitätsprüfung | nein | ja, streng | nein | nein |
| Instandhaltung | bei Ihnen | bei Ihnen | oft beim Käufer | nicht mehr Ihre Sache |
| Erbe | anteilig erhalten | voll, minus Restschuld | meist keins | Verkaufserlös |
| Gesamtkosten | hoch | mittel | mittel bis hoch | nur Nebenkosten |
Drei Fragen, die die Sache klären
Wenn Sie alle drei mit Ja beantworten, ist der Teilverkauf eine ernsthafte Option. Wenn nicht, sollten wir über etwas anderes sprechen.
Ist Wohnenbleiben wichtiger als Vermögensmaximierung?
Falls ja: Der Teilverkauf kauft Ihnen genau das. Falls nein: Ein Verkauf mit Umzug in eine kleinere, moderne Wohnung bringt mehr Geld und weniger Verpflichtungen.
Hat Ihnen eine Bank ein Darlehen abgelehnt?
Falls ja: Die günstigere Alternative fällt weg, der Teilverkauf rückt nach. Falls nein oder ungeprüft: Fragen Sie zuerst schriftlich bei zwei Banken an.
Können Sie das Entgelt dauerhaft tragen – auch 25 % höher?
Falls ja: Die laufende Belastung ist tragfähig. Falls nein: Das Modell wird nach der Bindungsfrist zum Problem, gerade wenn die Rente nicht mitwächst.
Häufige Fragen zu Kritik und Risiken
Ist der Immobilien-Teilverkauf seriös?
Das Modell selbst ist ein legales, notariell beurkundetes Rechtsgeschäft – daran ist nichts unseriös. Kritisiert werden die Gesamtkosten, die einseitige Verteilung von Instandhaltungslast und Wertsteigerung sowie Werbung, die das Durchführungsentgelt und die Wertsicherungsklausel in den Hintergrund rückt. Wer die Konditionen versteht und vergleicht, kann eine tragfähige Entscheidung treffen.
Was kritisieren Verbraucherzentralen konkret?
Drei Punkte stehen im Zentrum: erstens die Gesamtkosten über die Laufzeit, die häufig über den Kosten eines Darlehens liegen; zweitens die Instandhaltungspflicht des Nießbrauchers, während die Wertsteigerung anteilig dem Anbieter zufällt; drittens Klauseln wie Wertsicherung und Durchführungsentgelt, die das Risiko zulasten von Verkäufer und Erben verschieben.
Gibt es einen echten Vorteil gegenüber einem Darlehen?
Ja, drei: Es gibt keine Bonitätsprüfung im klassischen Sinn, keine Tilgung und keine Endfälligkeit. Wer 72 ist und von der Bank kein Darlehen mehr bekommt, hat mit dem Teilverkauf überhaupt eine Option. Und es besteht kein Risiko, dass ein Darlehen fällig wird, während man noch im Haus wohnt.
Was ist der größte Nachteil?
Die Summe der Kosten über die Laufzeit – und dass sie erst am Ende vollständig sichtbar wird. Nutzungsentgelt über 15 Jahre plus Durchführungsentgelt plus Wertsicherung ergibt Beträge, die viele Eigentümer bei Vertragsabschluss unterschätzen. Deshalb bestehe ich auf einer Vollkostenrechnung, bevor jemand unterschreibt.
Wie schützen sich Erben?
Indem sie frühzeitig einbezogen werden. Der Vertrag sollte klar regeln, welche Fristen und Wahlrechte die Erben haben – etwa ob sie den Anteil zurückkaufen, die Immobilie selbst verkaufen oder in den Nießbrauch eintreten können. Ein offenes Familiengespräch vor der Unterschrift verhindert die meisten Konflikte.
Lohnt sich der Teilverkauf, wenn die Immobilienpreise steigen?
Nur eingeschränkt. An der Wertsteigerung des verkauften Anteils partizipieren Sie nicht, obwohl Sie die Instandhaltung tragen. Bei fallenden Preisen greift dagegen oft die Wertsicherungsklausel zugunsten des Anbieters. Wirtschaftlich profitieren Sie am Preisverlauf also weniger als bei vollem Eigentum.
Mehr zum Immobilien-Teilverkauf
Sie haben ein Angebot vorliegen?
Bringen Sie es mit. Ich rechne die Gesamtkosten über die realistische Laufzeit durch und sage Ihnen, welche Klauseln ich problematisch finde – auch wenn dabei herauskommt, dass Sie es besser lassen.