Ihre Immobilienmaklerin
auch in Italien.
Ferienimmobilien, Ferienwohnungen und Sonderobjekte bis hin zu Hotels. Ein Immobilienkauf in Italien folgt anderen Regeln als in Deutschland – hier steht, welchen, und worauf Sie achten müssen.
Objekte in Italien
Ferienimmobilien und Sonderobjekte. Ein Teil der Objekte wird nicht öffentlich angeboten – fragen Sie nach Ihrem Profil.
Anwesen mit Gästehaus nahe Gardasee
4-Zimmer-Wohnung mit Garten und Garage
4-Sterne-Kongresshotel am Flughafen
Zwei sehr unterschiedliche Motive
Wer in Italien kauft, tut das aus einem von zwei Gründen – und die Unterscheidung ist wichtig, weil sie die Objektwahl bestimmt.
Das erste Motiv ist Lebensqualität. Ein Haus am See, in dem man selbst Urlaub macht und das in der übrigen Zeit vermietet wird. Hier zählt, ob es sich gut anfühlt; die Vermietung soll die Kosten tragen, nicht das Vermögen vermehren. Ein legitimes Ziel – man sollte es nur nicht als Kapitalanlage bezeichnen.
Das zweite Motiv ist Rendite. Ferienwohnungsportfolios, Residenzen, Agriturismi, kleinere Hotels. Hier gelten dieselben nüchternen Maßstäbe wie bei einem Mehrfamilienhaus in Braunschweig: Belegungsquote, Durchschnittsrate, Betriebskosten, Instandhaltung, Managementaufwand.
Ich frage immer zuerst, welches der beiden Motive überwiegt. Wer beides gleichzeitig maximieren will, wird bei keinem glücklich.
Der Kaufablauf in Italien
Anders als in Deutschland gibt es einen verbindlichen Zwischenschritt zwischen Angebot und Beurkundung. Das ist der wichtigste Unterschied – und die häufigste Quelle von Missverständnissen.
| Stufe | Was passiert | Bindung |
|---|---|---|
| Proposta di acquisto | Schriftliches Kaufangebot mit kleiner Anzahlung, meist befristet | bindend, sobald der Verkäufer annimmt |
| Compromesso / Preliminare | Vorvertrag mit allen Konditionen, Zahlung der Caparra von 10–30 % | stark bindend – Rücktritt kostet die Caparra |
| Atto notarile / Rogito | Notarielle Beurkundung, Zahlung des Restkaufpreises, Eigentumsübergang | Vollzug |
| Eintragung | Registrierung im Katasteramt durch den Notar | abgeschlossen |
Der kritische Punkt
Die gesamte Prüfung – Bausituation, Kataster, Lasten, Gemeinschaftsordnung, Steuern – muss vor dem Compromesso abgeschlossen sein. Nach der Zahlung der Caparra ist ein Rücktritt in der Regel nur unter Verlust dieses Betrags möglich. In Deutschland liegt der Prüfzeitpunkt anders, weshalb deutsche Käufer diesen Schritt regelmäßig unterschätzen.
Nebenkosten und Steuern
| Position | Höhe | Hinweis |
|---|---|---|
| Registersteuer (Imposta di registro) | 2 % bzw. 9 % | 2 % beim Erstwohnsitz, 9 % bei Zweitwohnsitz und Kapitalanlage; Basis ist meist der Katasterwert |
| Mehrwertsteuer beim Bauträgerkauf | 4 %, 10 % oder 22 % | statt Registersteuer, abhängig von Nutzung und Objektart |
| Notarkosten | ca. 1,0–2,5 % | frei verhandelbar, abhängig vom Kaufpreis |
| Kataster- und Hypothekengebühren | meist 50–200 € je Position | pauschal |
| Maklerprovision | ca. 3 % zzgl. IVA | in Italien üblicherweise von beiden Seiten |
| Geometra / technische Prüfung | ca. 500–2.000 € | dringend empfohlen, kein Luxus |
| Übersetzung, Vollmacht, Dolmetscher | ca. 300–1.500 € | Pflicht, wenn Sie kein Italienisch sprechen |
| IMU (laufend) | gemeindeabhängig | auf Zweitwohnungen und Kapitalanlagen |
Richtwerte, Stand 2026. Steuerrecht ändert sich – verbindliche Auskünfte gibt ein Steuerberater mit Italien-Erfahrung.
Prüfliste für Italien: neun Punkte vor dem Vorvertrag
- Visura catastale und Planimetria. Katasterauszug und Katasterplan. Stimmt der eingetragene Zustand mit dem tatsächlichen überein?
- Bauunterlagen und Genehmigungen. Concessione oder Permesso di costruire, Nutzungsgenehmigung. Gibt es nicht genehmigte Erweiterungen?
- Certificato di agibilità. Bescheinigung der Bewohnbarkeit. Fehlt sie, ist das ein Verhandlungspunkt und ein Risiko.
- Visura ipotecaria. Auskunft über Hypotheken, Pfändungen und Belastungen.
- APE. Der italienische Energieausweis, Pflicht beim Verkauf.
- Regolamento di condominio. Bei Wohnanlagen: Gemeinschaftsordnung, Umlagen, beschlossene Sanierungen, Rückstände anderer Eigentümer.
- Vorkaufsrechte. In ländlichen Gebieten haben angrenzende Landwirte teils ein gesetzliches Vorkaufsrecht.
- Denkmalschutz. Bei historischen Objekten kann die Soprintendenza ein Vorkaufsrecht und Auflagen haben.
- Ferienvermietung. Anmelde- und Registrierungspflichten je Region und Kommune, teils mit Begrenzung der Vermietungstage.
Häufige Fragen zum Immobilienkauf in Italien
Kann ich als Deutscher in Italien ohne Einschränkungen kaufen?
Ja. Als EU-Bürger können Sie in Italien frei Immobilien erwerben; es gibt keine Genehmigungspflicht. Was Sie brauchen, ist eine italienische Steuernummer, der Codice Fiscale, und in der Praxis ein italienisches Bankkonto für die Abwicklung der laufenden Kosten.
Wie läuft ein Immobilienkauf in Italien ab?
In drei Stufen. Erstens die Proposta di acquisto, ein verbindliches Kaufangebot mit Anzahlung. Zweitens der Compromesso oder Preliminare, der Vorvertrag – hier werden üblicherweise 10 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Caparra gezahlt, und ab hier wird es teuer, auszusteigen. Drittens der Atto notarile, die notarielle Beurkundung mit Zahlung des Restkaufpreises. Zwischen Vorvertrag und Beurkundung liegen meist zwei bis sechs Monate.
Welche Nebenkosten fallen in Italien an?
Rechnen Sie insgesamt mit etwa 9 bis 15 Prozent. Die Registersteuer beträgt 2 Prozent des Katasterwerts beim Erstwohnsitz und 9 Prozent bei Zweitwohnsitz oder Kapitalanlage; beim Kauf vom Bauträger fällt stattdessen Mehrwertsteuer an. Dazu kommen Notarkosten von etwa 1 bis 2,5 Prozent, Katastergebühren, Maklerprovision von häufig 3 Prozent zuzüglich Steuer und Kosten für Übersetzung und Vollmachten.
Was ist der Codice Fiscale und wie bekomme ich ihn?
Die italienische Steueridentifikationsnummer. Sie ist Voraussetzung für Kauf, Bankkonto, Versorgungsverträge und Steuererklärung. Sie beantragen ihn bei der Agenzia delle Entrate oder über ein italienisches Konsulat in Deutschland – meist innerhalb weniger Tage und kostenfrei.
Welche laufenden Steuern gibt es auf eine Zweitimmobilie?
Die IMU, die kommunale Immobiliensteuer, fällt auf Zweitwohnungen und Kapitalanlagen an und wird von der Gemeinde festgesetzt. Bei Vermietung ist der Mietertrag in Italien zu versteuern, häufig über die pauschale Cedolare secca. Zusätzlich besteht in Deutschland eine Erklärungspflicht, wobei das Doppelbesteuerungsabkommen eine doppelte Belastung verhindert. Für Details brauchen Sie einen Steuerberater mit Italien-Erfahrung.
Warum ist die Prüfung der Bausituation in Italien so wichtig?
Weil bauliche Abweichungen von der Genehmigung, abusi edilizi, in Italien verbreitet sind – ein zugebauter Balkon, ein ausgebautes Untergeschoss, eine nicht gemeldete Erweiterung. Solche Abweichungen können die Beurkundung blockieren, eine Legalisierung mit Kosten erfordern oder im Extremfall zur Abrissverfügung führen. Deshalb gehört ein Geometra, ein bauvorlageberechtigter Techniker, zur Prüfung dazu, bevor der Vorvertrag unterschrieben wird.
Lohnt sich eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage?
Bei guter Lage und professioneller Vermietung durchaus. Realistisch sind je nach Region und Saison 10 bis 22 Vermietungswochen im Jahr. Vor der Kalkulation sollten Sie Verwaltung, Reinigung, Wartung, Steuern und Leerstand abziehen – wer nur die Wochenmiete mit 30 multipliziert, wird enttäuscht. Rechtlich zu beachten: Ferienvermietung ist in vielen Kommunen anmelde- und registrierungspflichtig.
Begleiten Sie mich vor Ort?
Ich stelle die Objekte vor, koordiniere die Besichtigungen und begleite Sie durch den Prozess. Die rechtliche und steuerliche Prüfung übernehmen italienische Fachleute – Notar, Geometra, Steuerberater –, mit denen ich zusammenarbeite. Ich empfehle grundsätzlich, keinen Vorvertrag ohne unabhängige rechtliche Prüfung zu unterschreiben.
Weiterführend
Interessiert an einem Objekt in Italien?
Sagen Sie mir, welche Region und welches Motiv im Vordergrund steht – eigene Nutzung oder Rendite. Danach kann ich gezielt suchen und Ihnen den Prozess erklären.