Anlageobjekte
in Deutschland.
Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser und Renditeobjekte. Hier zählen andere Zahlen als beim Eigenheim: Mietstruktur, Instandhaltungsstau, Faktor und Entwicklungspotenzial. Genau darüber sprechen wir zuerst.
Anlageobjekte aus meinem Bestand
Nicht jedes Renditeobjekt wird öffentlich angeboten. Sprechen Sie mich an, wenn Sie ein bestimmtes Profil suchen.
Anlageobjekte folgen einer anderen Logik
Beim Eigenheim entscheidet, ob es sich gut anfühlt. Beim Anlageobjekt entscheidet, ob die Zahlen tragen. Das klingt banal, wird aber regelmäßig verwechselt – gerade von Käufern, die zum ersten Mal ein Mehrfamilienhaus erwerben und dieselben Kriterien anlegen wie bei ihrer eigenen Wohnung.
Wichtig ist nicht die Küche, sondern: Wie hoch ist die Miete, wie weit liegt sie unter Markt, wie alt ist die Heizung, wie tragfähig ist die Mieterschaft und was steht in den nächsten zehn Jahren an Investitionen an? Aus diesen Antworten ergibt sich der Preis.
Die Kennzahlen, die zählen
| Kennzahl | Berechnung | Orientierung |
|---|---|---|
| Faktor / Vervielfältiger | Kaufpreis ÷ Jahresnettomiete | Rhein-Main 22–30, Norddeutschland 14–20 |
| Bruttorendite | Jahresnettomiete ÷ Kaufpreis | 3–4 % Metropole, 5–7 % B- und C-Lagen |
| Nettorendite | (Miete − Bewirtschaftung) ÷ Gesamtinvest | meist 1,0–1,5 Prozentpunkte unter brutto |
| Kaufpreis je m² | Kaufpreis ÷ Wohnfläche | zum Vergleich mit Neubau und Bestand vor Ort |
| Mietpotenzial | Marktmiete − Ist-Miete | 10–30 % sind bei Altbestand häufig |
| Instandhaltungsbedarf | Schätzung je m² Wohnfläche | unsaniert 400–800 €/m² |
Was ich vor dem Kauf prüfe
Bei jedem Anlageobjekt gehe ich dieselbe Liste durch. Nicht weil es Vorschrift ist, sondern weil ich schon gesehen habe, was passiert, wenn ein Punkt fehlt:
- Mieterliste und Mietverträge im Original. Nicht die Zusammenfassung des Verkäufers – die Verträge selbst, inklusive aller Nachträge und Mieterhöhungen.
- Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Sie zeigen, was tatsächlich umlagefähig ist und wo Abrechnungsfehler lauern.
- Nachweise über Sanierungen. Rechnungen, nicht Erzählungen. Ein 2018 erneuertes Dach ist ein Wertfaktor – aber nur mit Belegen.
- Grundbuch vollständig. Abteilung II und III: Wegerechte, Leitungsrechte, Nutzungsbeschränkungen, Grundschulden.
- Baulasten und Bauakte. Ist der Dachausbau genehmigt? Entspricht die Nutzung der Baugenehmigung?
- Energetischer Zustand. Energieausweis, Heizungsalter, Dämmstandard, Fenster. Direkt relevant für Bewertung und Finanzierung.
- Milieuschutz und Satzungen. In Erhaltungssatzungsgebieten sind Modernisierung und Aufteilung stark eingeschränkt.
- Umgebungsentwicklung. Bebauungspläne, geplante Verkehrsprojekte, Gewerbeansiedlungen. Was in fünf Jahren neben dem Objekt steht, entscheidet über den Wert.
Wo ich Anlageobjekte betreue
Zwei Märkte mit unterschiedlichem Profil – beide haben ihre Berechtigung, je nach Anlageziel:
Rhein-Main-Gebiet
Frankfurt, Eschborn, Hattersheim, Hofheim, Hochheim und Umgebung. Hohe und stabile Nachfrage, niedrige Leerstandsquoten, gute Wertentwicklung – dafür niedrige Anfangsrendite und hohe Faktoren. Wer Sicherheit und Wertzuwachs sucht, ist hier richtig. Wer Cashflow will, findet ihn hier kaum.
Norddeutschland und Ostwestfalen
Hamburg, Hannover, Braunschweig, Bielefeld, Bremerhaven. Braunschweig und Bielefeld bieten deutlich höhere Anfangsrenditen bei tragfähigen Mietermärkten – Braunschweig durch Industrie und Forschung, Bielefeld durch Universität und Mittelstand. Hamburg und Hannover liegen dazwischen. Hier ist die Objektauswahl entscheidender als in Frankfurt: Der Unterschied zwischen guter und schlechter Straße ist größer.
Woran Kapitalanleger am häufigsten scheitern
Nicht am Kaufpreis, sondern an drei Dingen: einer Kalkulation mit Bruttorendite statt Nettorendite, einer zu knappen Instandhaltungsreserve und der Annahme, Mieten ließen sich schnell anheben. Alle drei sind vermeidbar – mit einer nüchternen Rechnung vor dem Kauf.
Häufige Fragen zu Anlageobjekten
Was ist eine gute Rendite bei einem Mehrfamilienhaus?
Das hängt stark von der Lage ab. In Frankfurt und dem inneren Rhein-Main-Gebiet sind Bruttorenditen von 3 bis 4 Prozent üblich, in Braunschweig, Bielefeld oder Bremerhaven finden sich 5 bis 7 Prozent. Die höhere Rendite ist die Bezahlung für ein höheres Risiko – schwächere Nachfrage, längere Leerstände, geringere Wertsteigerung. Entscheidend ist die Nettorendite nach Bewirtschaftungskosten, nicht die Zahl im Exposé.
Was bedeutet der Faktor bei Anlageobjekten?
Der Faktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettomiete. Ein Faktor von 20 bedeutet: Der Kaufpreis entspricht 20 Jahresmieten, das sind rechnerisch 5 Prozent Bruttorendite. In Frankfurt liegen Faktoren häufig zwischen 25 und 30, in strukturschwächeren Regionen bei 13 bis 18. Der Faktor sagt nichts über Zustand oder Instandhaltungsstau – deshalb genügt er allein nicht.
Welche Bewirtschaftungskosten muss ich einrechnen?
Als Faustwerte: nicht umlagefähige Verwaltungskosten von 250 bis 350 Euro je Wohneinheit und Jahr, Instandhaltungsrücklage von 8 bis 12 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, Mietausfallwagnis von 2 bis 4 Prozent der Jahresmiete. Zusammen sind das häufig 20 bis 25 Prozent der Bruttomiete. Wer mit der Bruttorendite kalkuliert, rechnet sich reich.
Worauf muss ich bei der Mietstruktur achten?
Auf drei Punkte: Wie weit liegen die Bestandsmieten unter der Marktmiete und wie schnell lässt sich das anheben? Wie ist die Mieterstruktur – lange Mietverhältnisse sind stabil, aber auch schwer anzupassen? Und sind Mieterhöhungen formal korrekt durchgeführt worden? Ein Objekt mit 30 Prozent Mietpotenzial ist attraktiv, wenn die Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen es zulassen.
Wie erkenne ich einen Instandhaltungsstau?
Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Steigleitungen und Fassade sind die großen Positionen. Bei einem Haus aus den 1960er-Jahren ohne Sanierungsnachweise sollten Sie 400 bis 800 Euro je Quadratmeter für die Modernisierung einplanen. Ich empfehle bei jedem Anlageobjekt einen Bausachverständigen vor dem Kauf – die 1.000 bis 2.500 Euro sind gut investiert.
Was ändert das Gebäudeenergiegesetz für Anlageobjekte?
Es macht die energetische Substanz zu einem Preisfaktor. Beim Heizungstausch gelten Fristen und Anforderungen, Modernisierungskosten sind nur begrenzt auf Mieter umlegbar. Ein unsaniertes Mehrfamilienhaus ist heute deutlich niedriger zu bewerten als vor einigen Jahren – das ist auch eine Chance beim Einkauf.
Vermitteln Sie auch Verkäufe von Anlageobjekten?
Ja, in beide Richtungen. Beim Verkauf eines Renditeobjekts liegt die Arbeit vor allem in der Aufbereitung: saubere Mieterliste, nachvollziehbare Nebenkostenabrechnungen, dokumentierte Instandhaltung. Ein gut aufbereitetes Objekt erzielt messbar mehr als dieselbe Immobilie mit einem Schuhkarton voller Unterlagen.
Weiterführend
Sagen Sie mir Ihr Anlageprofil.
Renditeziel, Region, Investitionsvolumen, Eigenkapital. Dann melde ich mich, wenn etwas Passendes hereinkommt – und rechne es vorher mit Ihnen durch.