Beispielrechnungen:
was der Teilverkauf kostet.
Drei Fälle, komplett durchgerechnet – mit Nutzungsentgelt über die Laufzeit, Durchführungsentgelt am Ende und dem Betrag, der für die Erben übrig bleibt. Damit Sie sehen, worüber Sie entscheiden.
Zu den Annahmen
Alle Rechnungen verwenden marktübliche Werte: 5 Prozent Nutzungsentgelt pro Jahr auf den ausgezahlten Betrag, 6 Prozent Durchführungsentgelt auf den späteren Gesamtverkaufspreis und – wo angegeben – 1,5 Prozent Wertsteigerung pro Jahr. Instandhaltungskosten, Grundsteuer, Versicherung und Energie sind nicht enthalten; die tragen Sie unverändert weiter. Es handelt sich um Modellrechnungen zur Veranschaulichung, nicht um Angebote.
Reihenhaus Hattersheim, 30 % Teilverkauf
Ehepaar, 72 und 70 Jahre. Objektwert 480.000 Euro, schuldenfrei. Benötigt werden 140.000 Euro für einen barrierefreien Umbau und ein neues Bad im Erdgeschoss.
| Objektwert bei Abschluss | 480.000 € |
|---|---|
| Verkaufter Anteil | 30 % = 144.000 € |
| Auszahlung an Sie | 144.000 € |
| Nutzungsentgelt (5 % p. a.) | 7.200 € pro Jahr = 600 € monatlich |
| Nutzungsentgelt über 10 Jahre | 72.000 € |
| Objektwert nach 10 Jahren (1,5 % p. a.) | 556.900 € |
| Anteil des Anbieters beim Verkauf (30 %) | 167.070 € |
| Durchführungsentgelt (6 % von 556.900 €) | 33.414 € |
| Erlös für Sie bzw. Ihre Erben | 356.416 € |
Zusammengerechnet
- Sie erhalten:144.000 € sofort plus 356.416 € am Ende = 500.416 €
- Sie zahlen:72.000 € Nutzungsentgelt über 10 Jahre
- Netto über die Laufzeit:428.416 € bei einem Objektwert von 556.900 €
- Effektive Kosten des Modells:rund 128.500 € über 10 Jahre – für 144.000 € Liquidität
Zum Vergleich
- Darlehen 144.000 €, 4,5 % Zins, 10 Jahre, endfällig:rund 64.800 € Zinskosten – etwa die Hälfte.
- Vollverkauf und Umzug:480.000 € sofort, davon Nebenkosten und neue Wohnung – kein Nutzungsentgelt, aber Verlust des Zuhauses.
- Nicht enthalten:Instandhaltung von ca. 4.000 € jährlich, also weitere 40.000 € über 10 Jahre zu Ihren Lasten.
Einfamilienhaus Frankfurt, 50 % Teilverkauf
Witwe, 68 Jahre. Objektwert 720.000 Euro. Es werden 300.000 Euro benötigt: 120.000 Euro Eigenkapitalhilfe für die Tochter, 140.000 Euro für Heizung und Dachsanierung, 40.000 Euro Reserve. Hier wirkt sich die Entgeltanpassung nach Jahr 10 aus.
| Objektwert bei Abschluss | 720.000 € |
|---|---|
| Verkaufter Anteil | 50 % = 360.000 € |
| Auszahlung an Sie | 360.000 € |
| Nutzungsentgelt Jahre 1–10 (5 % p. a.) | 18.000 € pro Jahr = 1.500 € monatlich |
| Nutzungsentgelt Jahre 11–15 (angepasst auf 6 %) | 21.600 € pro Jahr = 1.800 € monatlich |
| Nutzungsentgelt gesamt über 15 Jahre | 288.000 € |
| Objektwert nach 15 Jahren (1,5 % p. a.) | 900.400 € |
| Anteil des Anbieters beim Verkauf (50 %) | 450.200 € |
| Durchführungsentgelt (6 % von 900.400 €) | 54.024 € |
| Erlös für die Erben | 396.176 € |
Zusammengerechnet
- Erhalten:360.000 € sofort plus 396.176 € für die Erben = 756.176 €
- Gezahlt:288.000 € Nutzungsentgelt über 15 Jahre
- Netto:468.176 € bei einem Endwert von 900.400 €
- Effektive Kosten:rund 432.000 € über 15 Jahre – nahezu der ausgezahlte Betrag selbst
Was hier auffällt
- Die Anpassung nach Jahr 10kostet allein 18.000 € zusätzlich. Ein zwanzigjährig fest vereinbarter Satz wäre hier viel wert gewesen.
- Bei 50 % Anteilgeht die Hälfte der Wertsteigerung von 180.400 € an den Anbieter – obwohl die Sanierung von 140.000 € aus Ihrer Tasche kam.
- Alternative Darlehen:300.000 € über 15 Jahre bei 4,5 % endfällig kosten rund 202.500 € Zinsen statt 288.000 € Entgelt – wenn eine Bank mitgeht.
- Nicht enthalten:Instandhaltung von etwa 6.000 € jährlich, über 15 Jahre rund 90.000 €.
Eigentumswohnung Eschborn, 40 % – und der Markt gibt nach
Alleinstehend, 65 Jahre. Objektwert 400.000 Euro, Bedarf 160.000 Euro. Dieser Fall zeigt, was die Wertsicherungsklausel bedeutet, wenn die Preise nicht steigen, sondern um 0,5 Prozent pro Jahr nachgeben.
| Objektwert bei Abschluss | 400.000 € |
|---|---|
| Verkaufter Anteil | 40 % = 160.000 € |
| Auszahlung an Sie | 160.000 € |
| Nutzungsentgelt (5 % p. a.) | 8.000 € pro Jahr = 667 € monatlich |
| Nutzungsentgelt über 20 Jahre | 160.000 € |
| Objektwert nach 20 Jahren (−0,5 % p. a.) | 361.700 € |
| Anteil des Anbieters ohne Klausel (40 %) | 144.680 € |
| Garantierter Mindesterlös laut Wertsicherung | 160.000 € |
| Durchführungsentgelt (6 % von 361.700 €) | 21.702 € |
| Erlös für die Erben | 179.998 € |
Was die Klausel bewirkt
- Ohne Wertsicherungsklauselhätte der Anbieter 144.680 € erhalten, die Erben 195.318 €.
- Mit Klauselerhält der Anbieter 160.000 €, die Erben 15.320 € weniger.
- Ergebnis:Das Marktrisiko trägt vollständig Ihre Seite. Der Anbieter hat über 20 Jahre 160.000 € Entgelt plus 160.000 € Rückfluss erhalten – bei einem Einsatz von 160.000 €.
- Nicht enthalten:Instandhaltungsumlagen und Hausgeld über 20 Jahre, die Sie als Nießbraucher tragen.
Und trotzdem
- Sie haben 20 Jahre in Ihrer Wohnung gelebt– ohne Umzug, ohne Wohnungssuche, ohne neue Nachbarschaft.
- Sie hatten 160.000 € zur Verfügung, als Sie sie gebraucht haben. Eine Bank hätte mit 65 vielleicht noch, mit 72 kaum mehr finanziert.
- Ihre Erben erhalten 180.000 €, nicht null – anders als bei einer Leibrente.
- Die Rechnung ist ungünstig, nicht ruinös.Ob sie akzeptabel ist, entscheiden Sie – aber mit dieser Tabelle vor Augen, nicht mit einem Werbeprospekt.
Was die drei Fälle zeigen
Die Laufzeit entscheidet
Über 10 Jahre kostet das Modell etwa 90 Prozent des ausgezahlten Betrags, über 20 Jahre erreicht das Nutzungsentgelt allein die Auszahlungssumme. Wer lange wohnt, zahlt viel – wobei genau das Wohnenbleiben ja der Zweck ist.
Die Klauseln machen den Unterschied
Bindungsdauer des Entgelts, Bemessungsgrundlage des Durchführungsentgelts und Wertsicherung bewegen jeweils fünfstellige Beträge. Hier lohnt jede Stunde Verhandlung und Prüfung.
Ein Darlehen bleibt günstiger
In allen drei Fällen wäre eine Beleihung billiger gewesen. Der Teilverkauf ist die Lösung für den Fall, dass diese Tür verschlossen ist – nicht die erste Wahl.
Fragen zu den Berechnungen
Sind diese Rechnungen verbindlich?
Nein. Es sind Modellrechnungen mit marktüblichen Annahmen, die ich transparent nenne. Die tatsächlichen Konditionen hängen vom Anbieter, vom Zinsniveau, von Ihrer Immobilie und vom Vertragsdatum ab. Für Ihre konkrete Situation rechne ich das mit Ihren Zahlen durch.
Warum rechnen Sie so lange Laufzeiten?
Weil das der Realität entspricht. Wer mit 68 einen Teilverkauf abschließt, wohnt statistisch noch 15 bis 20 Jahre in der Immobilie. Rechnungen über fünf Jahre sehen deutlich freundlicher aus – sind aber unrealistisch.
Wie kommen Sie auf 5 Prozent Nutzungsentgelt?
Das ist ein mittlerer Wert im derzeit marktüblichen Korridor von etwa 3 bis 6 Prozent pro Jahr. Ich rechne bewusst mit der Mitte und zeige zusätzlich, was eine Anpassung nach der Bindungsfrist bedeutet.
Berücksichtigen die Rechnungen die Wertsteigerung?
Ja, in Fall 2 und 3 mit einer angenommenen Steigerung von 1,5 Prozent pro Jahr. Wichtig: Von der Wertsteigerung des verkauften Anteils profitieren Sie nicht – sie fällt dem Anbieter zu, während Sie die Instandhaltung tragen.
Was ist mit Instandhaltungskosten?
Die sind in den Tabellen bewusst nicht enthalten, weil sie stark schwanken. Als Orientierung: Für ein Einfamilienhaus sind 1 bis 1,5 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr eine realistische Rücklage – bei 400.000 Euro Gebäudewert also 4.000 bis 6.000 Euro jährlich. Über 15 Jahre kommen so 60.000 bis 90.000 Euro zusammen, die Sie zusätzlich tragen.
Können Sie das für meine Immobilie rechnen?
Ja, kostenfrei. Ich brauche dafür den geschätzten Objektwert, Ihren Kapitalbedarf, Ihr Alter und – falls vorhanden – ein konkretes Anbieterangebot. Rufen Sie an unter 0176 / 23 97 90 56 oder schreiben Sie mir an info@immobilien-hr.de.
Mehr zum Immobilien-Teilverkauf
Rechnen wir es für Ihre Immobilie durch.
Objektwert, Kapitalbedarf, Alter – mehr brauche ich nicht für eine belastbare Rechnung. Wenn Sie schon ein Angebot haben, bringen Sie es mit: dann prüfen wir die Klauseln gleich mit.