Immobilien-Teilverkauf:
Kapital lösen, wohnen bleiben.
Sie verkaufen einen Anteil Ihrer Immobilie, erhalten dafür sofort Geld und wohnen weiter wie bisher. Das klingt gut – und ist für manche Eigentümer genau die richtige Lösung. Für andere nicht. Ich erkläre Ihnen beides.
Wie der Teilverkauf funktioniert
Viele Menschen über 60 stehen vor derselben Situation: Das Haus ist abbezahlt und viel wert, die Rente ist überschaubar. Auf dem Papier vermögend, im Alltag knapp. Ein Verkauf würde Geld bringen, aber auch bedeuten, das Zuhause zu verlassen, in dem man seit dreißig Jahren lebt.
Der Teilverkauf setzt genau hier an. In vier Schritten:
- Bewertung. Der Anbieter lässt den Wert Ihrer Immobilie ermitteln. Daraus ergibt sich, wie viel für welchen Anteil gezahlt wird.
- Anteilsverkauf. Sie verkaufen einen Teil – meist zwischen 20 und 50 Prozent – und erhalten den Betrag in einer Summe ausgezahlt. Frei verwendbar, ohne Zweckbindung.
- Nießbrauch. Gleichzeitig wird zu Ihren Gunsten ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen. Sie nutzen die gesamte Immobilie weiter – wohnen, vermieten, umbauen im Rahmen des Vertrags.
- Nutzungsentgelt. Für den Anteil, der nicht mehr Ihnen gehört, zahlen Sie monatlich ein Entgelt. Es ist wirtschaftlich mit einer Miete oder einem Zins vergleichbar.
Der ehrliche Satz zum Thema
Der Teilverkauf ist kein Geschenk und kein Betrug. Er ist ein Finanzprodukt mit einem klaren Preis. Für Eigentümer, denen der Verbleib im eigenen Haus wichtiger ist als die Maximierung des Erbes, kann er die passende Lösung sein. Für alle anderen gibt es oft günstigere Wege. Welcher Fall bei Ihnen vorliegt, lässt sich in einem Gespräch klären – und mit einer Rechnung belegen.
Die vier Begriffe, die man verstehen muss
Nießbrauch ist Ihr lebenslanges Nutzungsrecht, eingetragen im Grundbuch. Nutzungsentgelt zahlen Sie monatlich für den verkauften Anteil, marktüblich 3 bis 6 Prozent pro Jahr. Das Durchführungsentgelt wird erst beim späteren Gesamtverkauf fällig, häufig 5 bis 7 Prozent des ganzen Verkaufspreises. Die Wertsicherungsklausel garantiert dem Anbieter einen Mindesterlös, auch wenn der Markt fällt.
Was genau dahintersteckt
Nießbrauch
Ein im Grundbuch eingetragenes, lebenslanges Recht, eine Sache zu nutzen und ihre Erträge zu ziehen, geregelt in den §§ 1030 ff. BGB. Er ist stärker als ein bloßes Wohnrecht, weil er auch die Vermietung umfasst. Wichtig: Nach § 1041 BGB bringt er auch die Pflicht zur Erhaltung der Sache mit sich.
Nutzungsentgelt
Achten Sie auf die Bindungsdauer: Ist der Satz zehn Jahre fest oder wird er nach drei Jahren an einen Index angepasst? Das macht über zwanzig Jahre eine Differenz im fünfstelligen Bereich.
Durchführungsentgelt
Es bemisst sich häufig am gesamten Verkaufspreis, nicht nur am Anbieteranteil. Bei einem Verkauf für 600.000 Euro sind das 30.000 bis 42.000 Euro, die vom Erlös abgehen. Diese Position wird in Werbeunterlagen oft klein geschrieben.
Wertsicherungsklausel
Meist der Kaufpreis plus ein jährlicher Aufschlag. Fällt der Immobilienmarkt, trägt dieses Risiko nicht der Anbieter, sondern Sie beziehungsweise Ihre Erben.
Vier Alternativen, die ich immer zuerst prüfe
Bevor ein Teilverkauf infrage kommt, sehen wir gemeinsam, ob eine Beleihung, ein kompletter Verkauf mit Nießbrauch, eine Leibrente oder ein Verkauf mit Umzug besser passt. Was die vier Modelle bei Eigentum, laufender Belastung, Erbe und Gesamtkosten unterscheidet, steht in der Gegenüberstellung. Erst wenn keine dieser Varianten passt, ist der Teilverkauf das richtige Werkzeug, und dann macht der Anbietervergleich den Unterschied.
Worauf Sie im Vertrag achten müssen
- Bewertungsgrundlage. Wer bewertet, nach welchem Verfahren, und dürfen Sie ein eigenes Gutachten einbringen?
- Bindungsdauer des Nutzungsentgelts. Fest für zehn oder zwanzig Jahre – oder Anpassung nach drei Jahren?
- Höhe und Bemessungsgrundlage des Durchführungsentgelts. Auf den Gesamtpreis oder nur auf den Anbieteranteil?
- Wertsicherungsklausel. Gibt es eine Mindesterlösgarantie zu Ihren Lasten?
- Instandhaltungspflichten. Wer zahlt Dach, Heizung, Fassade – und gibt es eine Obergrenze?
- Rückkaufrecht. Können Sie oder Ihre Erben den Anteil zurückkaufen, zu welchem Preis, mit welcher Frist?
- Vermietung. Dürfen Sie vermieten, wenn Sie ausziehen müssen, und wem gehören die Mieteinnahmen?
- Regelung im Todesfall. Was passiert konkret, welche Fristen haben Ihre Erben, welche Wahlrechte?
- Vorzeitige Beendigung. Welche Kosten entstehen, wenn Sie das Modell nach acht Jahren beenden wollen?
Diese Punkte gehe ich mit Ihnen durch, bevor irgendetwas unterschrieben wird. Und ich empfehle grundsätzlich, den Vertrag zusätzlich von einem Notar oder Fachanwalt prüfen zu lassen.
Vier Seiten, die Ihre Fragen beantworten
Ich habe das Thema bewusst ausführlich aufbereitet, weil es kaum jemand tut – und weil Fehlentscheidungen hier viel Geld kosten.
Für wen eignet sich der Teilverkauf?
Fünf Lebenssituationen, in denen das Modell passt – und vier, in denen ich davon abrate. Mit Checkliste zur Selbstprüfung.
AnsehenDas Wichtigste in Kürze
Alle Kernpunkte auf einer Seite: Voraussetzungen, Kosten, Rechte, Pflichten, Fristen. Zum Ausdrucken und Mitnehmen.
AnsehenVor- und Nachteile
Was wirklich für das Modell spricht und was die Kritik der Verbraucherzentralen im Kern besagt – beides ohne Beschönigung.
AnsehenBeispielrechnungen
Drei Fälle über 10, 15 und 20 Jahre – mit Nutzungsentgelt, Durchführungsentgelt und dem, was am Ende für die Erben bleibt.
AnsehenHäufige Fragen zum Immobilien-Teilverkauf
Was ist ein Immobilien-Teilverkauf genau?
Sie verkaufen einen Anteil an Ihrer Immobilie – üblicherweise bis zu 50 Prozent – an einen gewerblichen Anbieter und erhalten den Kaufpreis für diesen Anteil sofort ausgezahlt. Gleichzeitig wird für Sie ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen: Sie dürfen die gesamte Immobilie weiter nutzen wie bisher. Für den verkauften Anteil zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt.
Wie hoch ist das Nutzungsentgelt?
Marktüblich sind derzeit etwa 3 bis 6 Prozent pro Jahr auf den ausgezahlten Betrag, abhängig von Anbieter und Zinsniveau. Bei 200.000 Euro Auszahlung und 5 Prozent sind das 10.000 Euro im Jahr, also rund 833 Euro monatlich. Wichtig: Dieses Entgelt ist meist nur für die ersten Jahre festgeschrieben und wird danach angepasst.
Bleibe ich Eigentümer meiner Immobilie?
Teilweise. Sie bleiben Eigentümer des nicht verkauften Anteils und behalten über den eingetragenen Nießbrauch das volle Nutzungsrecht an der gesamten Immobilie. Der Anbieter wird Miteigentümer des verkauften Anteils. Verkaufen, belasten oder umbauen können Sie nur noch mit dessen Zustimmung.
Was passiert, wenn ich ins Pflegeheim muss oder sterbe?
Das ist der wichtigste Punkt im Kleingedruckten. Üblicherweise wird die Immobilie dann vollständig verkauft. Der Anbieter erhält seinen Anteil plus – je nach Vertrag – ein Durchführungsentgelt von häufig 5 bis 7 Prozent des Gesamtverkaufspreises, und viele Verträge enthalten eine Wertsicherungsklausel, die dem Anbieter einen Mindesterlös garantiert. Ihre Erben erhalten den Rest. Diese Klauseln müssen vor Vertragsabschluss durchgerechnet werden.
Wer trägt Instandhaltung und Reparaturen?
In der Regel Sie – vollständig, auch für den verkauften Anteil. Der Nießbrauch bringt das Nutzungsrecht, aber auch die Unterhaltungslast. Neues Dach, neue Heizung, Fassade: das zahlen Sie, obwohl die Wertsteigerung anteilig dem Anbieter zugutekommt. Das ist einer der Punkte, die Verbraucherschützer regelmäßig kritisieren.
Ist der Teilverkauf teurer als ein Bankdarlehen?
In vielen Fällen ja. Wenn Sie eine Beleihung Ihrer schuldenfreien Immobilie zu marktüblichen Konditionen bekommen, ist das meist günstiger. Der Teilverkauf ist dann interessant, wenn eine klassische Finanzierung nicht möglich ist – etwa weil das Alter oder das Einkommen aus Bankensicht nicht mehr passen. Genau das prüfen wir zuerst.
Was kostet mich Ihre Beratung zum Teilverkauf?
Das Erstgespräch ist kostenfrei. Ich verdiene nichts daran, ob Sie einen Teilverkauf machen oder nicht – deshalb kann ich Ihnen auch sagen, wenn ich das Modell in Ihrem Fall für die falsche Wahl halte. Kommt ein Teilverkauf zustande, läuft die Vermittlung über einen Partner; die Konditionen legen wir vorher offen.
Wie viel muss meine Immobilie wert sein?
Die meisten Anbieter setzen einen Mindestwert von etwa 200.000 bis 300.000 Euro voraus und zahlen Anteile ab rund 100.000 Euro aus. Die Immobilie sollte weitgehend schuldenfrei sein und in einer Lage stehen, die sich später gut verkaufen lässt.
Mehr zum Immobilien-Teilverkauf
Reden wir darüber – ohne Verkaufsdruck.
Ich verdiene nichts daran, ob Sie einen Teilverkauf machen oder nicht. Deshalb sage ich Ihnen offen, ob das Modell in Ihrer Situation Sinn ergibt oder ob eine andere Lösung günstiger ist.