Teilverkauf –
das Wichtigste in Kürze.
Alle Kernpunkte kompakt auf einer Seite: Was der Teilverkauf ist, was er kostet, welche Rechte und Pflichten entstehen und wie der Ablauf aussieht. Zum Nachlesen, Vergleichen und Ausdrucken.
Wenn Sie nur das lesen
Was es ist
Sie verkaufen bis zu 50 Prozent Ihrer Immobilie, bekommen das Geld sofort in einer Summe und behalten über einen eingetragenen Nießbrauch das volle Nutzungsrecht an der gesamten Immobilie.
Was es kostet
Monatlich 3 bis 6 Prozent pro Jahr auf den ausgezahlten Betrag als Nutzungsentgelt – plus beim späteren Gesamtverkauf ein Durchführungsentgelt von häufig 5 bis 7 Prozent des Verkaufspreises.
Für wen es sich lohnt
Für Eigentümer über 60 mit schuldenfreier Immobilie, konkretem Kapitalbedarf und dem klaren Wunsch, im eigenen Zuhause zu bleiben – wenn ein Bankdarlehen nicht mehr möglich ist.
Alle Eckdaten auf einen Blick
Marktübliche Werte. Die konkreten Konditionen unterscheiden sich je Anbieter erheblich – deshalb lohnt der Vergleich.
| Verkaufter Anteil | üblicherweise 10 bis 50 Prozent, maximal 50 Prozent |
|---|---|
| Auszahlung | Einmalbetrag, frei verwendbar, ohne Zweckbindung; meist ab 100.000 € |
| Mindestobjektwert | je Anbieter etwa 200.000 bis 300.000 € |
| Alter der Verkäufer | faktische Untergrenze meist 60 bis 65 Jahre |
| Nutzungsentgelt | ca. 3–6 % p. a. auf den ausgezahlten Betrag |
| Bindung des Entgelts | je Vertrag 3 bis 20 Jahre fest, danach Anpassung |
| Durchführungsentgelt | häufig 5–7 % des späteren Gesamtverkaufspreises |
| Wertsicherungsklausel | oft enthalten: Mindesterlös für den Anbieter, Marktrisiko bei Ihnen |
| Ihr Nutzungsrecht | Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB, im Grundbuch Abteilung II eingetragen |
| Instandhaltung | in der Regel vollständig bei Ihnen – für die gesamte Immobilie |
| Laufende Kosten | Grundsteuer, Versicherung, Energie, Hausgeld weiterhin bei Ihnen |
| Umbauten | größere Maßnahmen meist nur mit Zustimmung des Miteigentümers |
| Vermietung | vom Nießbrauch grundsätzlich umfasst, vertraglich häufig eingeschränkt |
| Rückkauf | oft möglich zum ursprünglichen Preis plus Aufschlag oder zum Marktwert |
| Bei Tod | meist Gesamtverkauf; Erben erhalten den Erlös abzüglich Anbieteranteil und Entgelte |
| Abwicklungsdauer | ca. 6 bis 12 Wochen von der Anfrage bis zur Auszahlung |
| Notarielle Form | zwingend – der Anteilsverkauf muss beurkundet werden |
Von der Anfrage bis zur Auszahlung
Erstgespräch und Prüfung der Alternativen
Wir klären Ihre Situation, Ihren Kapitalbedarf und ob eine Beleihung, ein Verkauf mit Nießbrauch oder eine Leibrente günstiger wäre. Dieser Schritt entfällt bei vielen Anbietern – bei mir nicht.
Wertermittlung
Der Anbieter lässt bewerten, meist über einen eigenen oder beauftragten Gutachter. Klären Sie vorher, ob Sie ein eigenes Gutachten einbringen dürfen und wer die Kosten trägt.
Angebot und Vergleich
Sie erhalten ein Angebot mit Auszahlungsbetrag, Nutzungsentgelt und Bindungsdauer. Holen Sie mindestens zwei Angebote ein – die Unterschiede sind erheblich.
Vertragsprüfung
Durchführungsentgelt, Wertsicherungsklausel, Instandhaltungspflichten, Rückkaufrecht, Regelung im Todesfall. Lassen Sie den Entwurf zusätzlich anwaltlich oder notariell prüfen – das kostet ein paar Hundert Euro und kann Zehntausende sparen.
Notartermin
Der Anteilsverkauf und die Eintragung des Nießbrauchs werden beurkundet. Achten Sie auf den Rang der Nießbrauch-Eintragung – er entscheidet, wie gut Ihr Wohnrecht geschützt ist.
Auszahlung
Nach Eintragung im Grundbuch wird der Betrag ausgezahlt, gegebenenfalls nach Ablösung bestehender Grundschulden. Ab dem Folgemonat läuft das Nutzungsentgelt.
Begriffe, die im Vertrag stehen
| Nießbrauch | Umfassendes Nutzungsrecht nach §§ 1030 ff. BGB: Nutzen, Bewohnen, Vermieten. Nicht übertragbar, nicht vererblich, endet mit dem Tod des Berechtigten. |
|---|---|
| Wohnungsrecht | Schwächer als der Nießbrauch (§ 1093 BGB): erlaubt das Bewohnen, aber grundsätzlich keine Vermietung. |
| Miteigentumsanteil | Der Bruchteil, den der Anbieter erwirbt. Er wird im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen. |
| Nutzungsentgelt | Laufende Zahlung für die Nutzung des verkauften Anteils. Wirtschaftlich vergleichbar mit Miete oder Zins. |
| Durchführungsentgelt | Gebühr beim späteren Gesamtverkauf, meist prozentual auf den vollen Verkaufspreis. |
| Wertsicherungsklausel | Garantierter Mindesterlös für den Anbieter. Verlagert das Marktrisiko auf Verkäufer und Erben. |
| Teilungsversteigerung | Letztes Mittel, wenn Miteigentümer sich nicht einigen. Führt in der Regel zu Erlösen unter Marktwert. |
| Rangstelle | Position einer Eintragung im Grundbuch. Entscheidet, wessen Recht im Verwertungsfall vorgeht. |
| ImmoWertV | Immobilienwertermittlungsverordnung – regelt die anerkannten Bewertungsverfahren in Deutschland. |
Kurz gefragt, kurz geantwortet
Was ist der Unterschied zwischen Teilverkauf und Leibrente?
Beim Teilverkauf erhalten Sie eine Einmalzahlung für einen Anteil und bleiben Miteigentümer; Sie zahlen dafür ein monatliches Nutzungsentgelt. Bei der Leibrente verkaufen Sie die gesamte Immobilie und erhalten dafür eine lebenslange monatliche Rente sowie ein Wohnrecht; Sie zahlen nichts, sind aber nicht mehr Eigentümer. Der Teilverkauf lässt Erben mehr, die Leibrente gibt mehr Planungssicherheit.
Ist der Teilverkauf steuerpflichtig?
Der Verkauf selbst löst bei selbst genutztem Wohneigentum in der Regel keine Einkommensteuer aus. Grunderwerbsteuer fällt auf den verkauften Anteil an und wird üblicherweise vom Käufer getragen. Das Nutzungsentgelt können Sie als Privatperson nicht absetzen. Verbindliche Aussagen zu Ihrem Fall macht Ihr Steuerberater.
Steht der Nießbrauch im Grundbuch?
Ja, und das ist entscheidend. Nur die Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs sichert Ihr Nutzungsrecht auch gegenüber Dritten – etwa wenn der Anbieter seinen Anteil weiterverkauft oder insolvent wird. Prüfen Sie den Rang der Eintragung.
Kann ich die Immobilie vermieten, wenn ich ausziehen muss?
Der Nießbrauch umfasst grundsätzlich das Recht zur Vermietung. Viele Verträge schränken das aber ein oder verlangen Zustimmung. Wenn ein möglicher Umzug ins Pflegeheim für Sie eine realistische Perspektive ist, lassen Sie sich dieses Recht ausdrücklich zusichern.
Wie lange dauert die Abwicklung?
Von der ersten Anfrage bis zur Auszahlung sind es meist sechs bis zwölf Wochen: Bewertung und Angebot zwei bis vier Wochen, Vertragsprüfung ein bis zwei Wochen, Notartermin und Grundbucheintragung weitere zwei bis sechs Wochen.
Was passiert bei Insolvenz des Anbieters?
Ihr im Grundbuch eingetragener Nießbrauch bleibt bestehen – deshalb ist der Rang der Eintragung so wichtig. Der Anteil des Anbieters kann verwertet werden, ein neuer Miteigentümer tritt in die Rechte und Pflichten ein. Ihr Wohnrecht ist davon nicht betroffen, laufende Absprachen und Rückkaufoptionen können es aber sein.
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