Für wen eignet sich
der Teilverkauf?
Der Teilverkauf ist kein Produkt für alle. Er löst ein sehr spezielles Problem: Kapitalbedarf bei gleichzeitig starkem Wunsch, im eigenen Zuhause zu bleiben. Wenn das nicht Ihre Situation ist, gibt es meist bessere Wege.
Eine Frage entscheidet fast alles
Wenn ich mit Eigentümern über den Teilverkauf spreche, komme ich früh zu diesem Punkt: Wie wichtig ist es Ihnen, in genau diesem Haus zu bleiben – und wie wichtig ist Ihnen, was Ihre Kinder erben?
Wer auf die erste Hälfte der Frage klar mit „sehr wichtig“ antwortet und bei der zweiten zögert, ist beim Teilverkauf richtig. Wer beide Hälften gleich stark gewichtet, sollte die Alternativen sehr genau rechnen. Und wer vor allem das Vermögen erhalten möchte, ist mit einem Darlehen oder einem geplanten Verkauf mit Umzug fast immer besser aufgestellt.
Wann es passt – und wann nicht
Der Teilverkauf passt, wenn …
- Sie über 60 sind und im Haus bleiben wollen.Das Modell ist auf diese Lebensphase gerechnet. Der Wunsch, die gewachsene Umgebung, die Nachbarschaft und die vertrauten Wege zu behalten, hat für viele Menschen einen realen Wert, der in keiner Tabelle steht.
- Sie einen konkreten, größeren Kapitalbedarf haben.Barrierefreier Umbau, neues Bad, Treppenlift, Heizungstausch, Ablösung eines Restdarlehens, Unterstützung der Kinder beim eigenen Immobilienkauf oder die Finanzierung einer Pflegekraft.
- Eine Bank Ihnen kein Darlehen mehr gibt.Das ist der häufigste realistische Anwendungsfall. Viele Institute finanzieren im höheren Alter nicht mehr oder nur mit sehr kurzer Laufzeit – dann fällt die günstigere Alternative weg.
- Die Immobilie schuldenfrei und gut gelegen ist.Ein Objekt im Rhein-Main-Gebiet mit stabiler Nachfrage erfüllt die Anforderungen der Anbieter meist ohne Probleme.
- Sie das Erbe nicht maximieren müssen.Weil keine Kinder da sind, weil die Kinder gut versorgt sind oder weil Sie ausdrücklich der Meinung sind, dass Ihr Vermögen zuerst Ihnen dienen soll.
Der Teilverkauf passt nicht, wenn …
- Sie ein Bankdarlehen bekommen könnten.Dann ist die Beleihung fast immer günstiger. Prüfen Sie das zuerst – ich sage Ihnen offen, wenn ich diesen Weg für sinnvoller halte.
- Sie ohnehin über einen Umzug nachdenken.Wenn das Haus zu groß, zu treppenreich oder zu pflegeintensiv geworden ist, bringt ein vollständiger Verkauf deutlich mehr Geld und beendet alle laufenden Verpflichtungen.
- Das Nutzungsentgelt Ihr Budget spürbar belastet.Es kommt zu Grundsteuer, Versicherung, Energie und Instandhaltung hinzu und wird nach der Bindungsfrist meist angepasst. Wenn es jetzt schon knapp wird, wird es später enger.
- Ein möglichst großes Erbe Ihr Hauptziel ist.Durch Nutzungsentgelt, Durchführungsentgelt und Wertsicherungsklausel bleibt am Ende messbar weniger übrig als bei anderen Modellen.
Fünf Situationen, die mir häufig begegnen
Anonymisierte, typisierte Fälle – keine echten Kundendaten, aber realistische Konstellationen aus Beratungsgesprächen.
Barrierefrei umbauen
Ehepaar, 71 und 68, Reihenhaus in Hattersheim, schuldenfrei. Das Bad liegt im Obergeschoss, die Treppe wird zum Problem. Benötigt: rund 90.000 Euro für Bad im Erdgeschoss, Treppenlift und Türverbreiterungen. Die Bank finanziert wegen des Alters nur noch über sieben Jahre – die Rate wäre zu hoch. Hier ist der Teilverkauf ein sinnvoll geprüfter Weg.
Kindern beim Kauf helfen
Witwe, 74, Einfamilienhaus mit großem Garten. Die Tochter braucht 120.000 Euro Eigenkapital für eine Wohnung in Frankfurt. Statt später zu erben, soll das Geld jetzt helfen. Wichtig hier: die Erbschaftsteuer- und Schenkungsfolgen vorher mit dem Steuerberater klären.
Heizung und Dach erneuern
Eigentümer, 69, Haus von 1978. Gasheizung am Ende, Dach ungedämmt, Fenster einfach verglast. Sanierungskosten rund 140.000 Euro. Wer die Investition nicht stemmt, verliert bei einem späteren Verkauf oft mehr an Preisabschlag als die Sanierung gekostet hätte.
Pflege im eigenen Zuhause
Ehepaar, 79 und 81. Ein Partner ist pflegebedürftig, ein Heimplatz wird abgelehnt. Eine 24-Stunden-Betreuungskraft kostet je nach Modell 2.500 bis 3.500 Euro monatlich. Der Teilverkauf schafft die Liquidität, um zu Hause bleiben zu können.
Restdarlehen ablösen
Eigentümer, 66, kurz vor Rentenbeginn, noch 80.000 Euro Restschuld mit auslaufender Zinsbindung. Die Anschlussfinanzierung würde die Rate deutlich erhöhen. Ein Teilverkauf löst die Restschuld ab; das Nutzungsentgelt liegt unter der neuen Rate. Diese Rechnung muss aber über die volle Laufzeit aufgestellt werden – nicht nur für die ersten Jahre.
Rentenlücke schließen
Alleinstehend, 72, kleine Rente, hohes Immobilienvermögen. Hier rate ich zur Vorsicht: Wer eine laufende Lücke schließen muss, ist mit einer Leibrente oft besser aufgestellt. Der Teilverkauf zahlt einmalig aus – ist die Summe verbraucht, bleibt das Nutzungsentgelt.
Acht Fragen, die Sie sich vorher stellen sollten
Wenn Sie mehr als zwei davon nicht klar beantworten können, ist es zu früh für eine Entscheidung – dann sollten wir vorher reden. Was Anbieter an Alter, Objektwert und Zustand voraussetzen, steht im Datenblatt.
Wofür brauche ich das Geld konkret?
Eine benannte Verwendung mit Betrag. „Vielleicht mal für irgendwas“ ist kein Grund für ein lebenslanges Finanzprodukt.
Habe ich eine Bank gefragt?
Schriftlich, nicht am Telefon. Eine Ablehnung ist ein Argument für den Teilverkauf, eine Zusage meist ein Argument dagegen.
Kann ich das Nutzungsentgelt dauerhaft tragen?
Auch wenn es nach zehn Jahren steigt und die Rente nicht im gleichen Maß? Rechnen Sie mit einem Aufschlag von 20 bis 30 Prozent.
Wer zahlt die nächste große Reparatur?
In der Regel Sie – für die gesamte Immobilie. Ist dafür eine Reserve vorhanden?
Wissen meine Erben davon?
Der häufigste Konflikt entsteht nachträglich. Ein Gespräch vorher verhindert viel Ärger – ich bin dabei, wenn es hilft.
Wie lange will ich hier noch wohnen?
Bei einer realistischen Perspektive von unter fünf Jahren steht der Aufwand meist in keinem Verhältnis.
Habe ich das Durchführungsentgelt eingerechnet?
5 bis 7 Prozent des Gesamtverkaufspreises am Ende. Bei 600.000 Euro sind das bis zu 42.000 Euro.
Habe ich mehr als ein Angebot?
Die Konditionen der Anbieter unterscheiden sich erheblich. Ein Vergleich lohnt sich immer.
Fragen zur Eignung und zu den Voraussetzungen
Gibt es ein Mindestalter für den Teilverkauf?
Rechtlich nein. Praktisch setzen die meisten Anbieter ein Alter von etwa 60 oder 65 Jahren voraus, weil das Modell auf eine begrenzte Nießbrauchdauer kalkuliert ist. Je jünger Sie sind, desto länger zahlen Sie Nutzungsentgelt – und desto ungünstiger wird die Gesamtrechnung gegenüber einem Darlehen.
Muss meine Immobilie schuldenfrei sein?
Nicht vollständig, aber weitgehend. Bestehende Grundschulden stehen im Rang vor dem Anbieter und müssen meist aus dem Auszahlungsbetrag abgelöst werden. Bei hoher Restschuld bleibt zu wenig übrig, damit das Modell für beide Seiten aufgeht.
Welchen Wert muss meine Immobilie haben?
Die meisten Anbieter arbeiten ab einem Objektwert von rund 200.000 bis 300.000 Euro und zahlen Anteile ab etwa 100.000 Euro aus. Auch die Lage spielt eine Rolle: Das Objekt muss sich später zuverlässig verkaufen lassen.
Können auch Eigentumswohnungen teilverkauft werden?
Ja, wenn Wert und Lage passen. Bei Wohnungen kommen zusätzlich Teilungserklärung, Hausgeld und beschlossene Sanierungen ins Spiel. Instandhaltungsumlagen zahlen Sie als Nießbraucher in der Regel selbst.
Was ist, wenn ich verheiratet bin oder mehrere Eigentümer im Grundbuch stehen?
Alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer müssen zustimmen und unterschreiben. Der Nießbrauch kann für beide Ehepartner eingetragen werden, sodass der überlebende Partner geschützt bleibt. Achten Sie darauf, dass das im Vertrag ausdrücklich so geregelt ist.
Kann ich das Modell später wieder beenden?
Viele Verträge sehen ein Rückkaufrecht vor. Der Preis ist dann meist der ursprüngliche Kaufpreis plus ein jährlicher Aufschlag oder der aktuelle Marktwert des Anteils – zuzüglich möglicher Gebühren. Lassen Sie sich diese Rechnung vor Abschluss konkret vorlegen.
Mehr zum Immobilien-Teilverkauf
Passt es in Ihrem Fall?
Schildern Sie mir Ihre Situation – Alter, Immobilie, Kapitalbedarf. Ich sage Ihnen offen, ob der Teilverkauf infrage kommt oder welcher Weg günstiger wäre.