Was ist Ihre Immobilie
wirklich wert?
Nicht was ein Online-Rechner ausspuckt und nicht was der Nachbar erzählt. Sondern der Preis, den der Markt heute für Ihr Objekt, in Ihrem Zustand, in Ihrer Lage bezahlt. Diese Einschätzung erhalten Sie von mir kostenfrei und unverbindlich.
Ich sehe mir Ihre Immobilie vor Ort an und ordne sie in den örtlichen Markt ein: Bodenrichtwert, Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses, aktuelle Angebotslage und meine Erfahrung aus 14 Jahren in der Region. Sie erhalten eine begründete Preisspanne und, falls sinnvoll, Hinweise, womit sich der erzielbare Preis noch verbessern lässt.
- Kosten
- kostenfrei bei Verkaufsabsicht
- Dauer
- Ergebnis in 3–5 Werktagen
- Ortstermin
- 45–90 Minuten
- Verpflichtung
- keine – auch kein Auftrag
Was den Wert Ihrer Immobilie bestimmt
Fünf Faktorengruppen entscheiden – und keine davon steht in einem Online-Formular:
- Mikrolage. Wie laut ist die Straße wirklich, liegt eine Einflugroute darüber, wie weit sind Kita, Schule und S-Bahn? Zwei Häuser 300 Meter voneinander entfernt trennen im Preis leicht 12 Prozent.
- Zustand und energetische Substanz. Käufer rechnen Wärmepumpe, Dämmung und Fenster in ihr Budget ein. Eine Gasheizung von 1998 ist ein realer Abschlag – eine dokumentierte Sanierung ein Aufschlag.
- Grundriss. 140 Quadratmeter sind nicht gleich 140 Quadratmeter. Dachschrägen, fensterlose Innenräume und Durchgangszimmer kosten Geld.
- Rechtliche Situation. Wegerechte, Nießbrauch, Erbbaurecht. Ein lebenslanges Wohnrecht kann den Wert um 20 bis 40 Prozent mindern.
- Marktlage. Zinsniveau und Angebotsmenge verändern erzielbare Preise innerhalb von Monaten. Wer heute mit Preisen von 2021 rechnet, wartet lange.
Die drei Bewertungsverfahren
Welches Verfahren angewendet wird, hängt vom Objekttyp ab. Oft rechne ich zwei parallel und plausibilisiere gegenseitig.
| Verfahren | Passt für | Grundlage |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen, Grundstücke | Tatsächliche Abschlusspreise vergleichbarer Objekte in Lage, Größe und Zustand |
| Ertragswertverfahren | Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, vermietete Wohnungen | Jahresrohmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert mit dem Liegenschaftszins |
| Sachwertverfahren | Besondere, kaum vergleichbare Objekte, Neubauten, Sonderimmobilien | Bodenwert plus Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung |
So läuft die Bewertung ab
- Erstkontakt. Zehn Minuten am Telefon für die Grunddaten – Objektart, Baujahr, Fläche, Lage.
- Ortstermin. 45 bis 90 Minuten, innen und außen, inklusive Keller, Dachboden und Heizung.
- Recherche. Bodenrichtwert, Grundstücksmarktbericht, Grundbuch, aktuelle Angebotslage.
- Ergebnis. Preisspanne mit Begründung und den Zahlen, auf die sie sich stützt – plus Hinweise, was den Preis noch verbessert.
Aus der Praxis
Manche Maßnahmen bringen ein Vielfaches ihrer Kosten zurück: entrümpeln und ausräumen, weiß streichen, Fugen im Bad erneuern, Rasen mähen und Hecke schneiden, Fenster putzen, defekte Leuchten ersetzen. Zusammen oft unter 2.000 Euro – und im Verkaufspreis regelmäßig deutlich mehr wert. Andere Maßnahmen lohnen sich kurz vor dem Verkauf dagegen selten: eine neue Küche, ein Vollbad-Umbau oder eine komplette Heizungserneuerung holen Sie meist nicht heraus.
Was Sie zum Termin bereitlegen können
Nichts davon ist Pflicht – jedes Dokument macht die Einschätzung aber genauer: Grundbuchauszug oder alter Kaufvertrag, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Rechnungen zu Sanierungen der letzten 15 Jahre, Nebenkosten der letzten zwei Jahre. Bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle und Rücklagenstand, bei Vermietung die Mietverträge.
Bewertung anfragen
Schreiben Sie mir kurz, um welche Immobilie es geht. Ich melde mich in der Regel am selben Werktag mit einem Terminvorschlag.
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung
Ist die Bewertung wirklich kostenlos?
Ja, für Eigentümer mit einer ernsthaften Verkaufsabsicht. Ich investiere die Zeit, weil ein Teil dieser Gespräche später zu einem Auftrag führt. Sie gehen dabei keine Verpflichtung ein – auch nicht, mich zu beauftragen.
Was ist der Unterschied zu einem Verkehrswertgutachten?
Meine Marktwertermittlung ist eine fundierte Verkaufspreiseinschätzung für Ihre Entscheidung. Ein Verkehrswertgutachten ist ein förmliches, meist 30- bis 60-seitiges Dokument eines zertifizierten Sachverständigen nach ImmoWertV – es wird für Gericht, Finanzamt, Erbauseinandersetzung oder Scheidung gebraucht und kostet je nach Objekt vierstellig. Wenn Sie ein solches Gutachten benötigen, sage ich das und vermittle einen Sachverständigen.
Warum sind Online-Rechner so unzuverlässig?
Sie kennen drei bis fünf Kennzahlen: Adresse, Baujahr, Fläche, Zimmer, Objektart. Sie kennen nicht die Heizung von 1994, den Wasserfleck an der Kellerwand, den sanierten Dachstuhl, die Hauptstraße vor dem Schlafzimmerfenster oder die Terrasse nach Süden. Genau diese Punkte machen Unterschiede von 15 bis 20 Prozent – bei einem Haus für 600.000 Euro sind das bis zu 120.000 Euro.
Welche Bewertungsverfahren wenden Sie an?
Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen das Vergleichswertverfahren, ergänzt um Sachwertbetrachtungen bei besonderen Objekten. Bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten das Ertragswertverfahren über Jahresrohmiete, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszins. Bei Grundstücken den Bodenrichtwert mit Zu- und Abschlägen für Zuschnitt, Erschließung und Bebaubarkeit.
Wie lange dauert es, bis ich ein Ergebnis habe?
Nach dem Ortstermin brauche ich in der Regel drei bis fünf Werktage. Wenn Unterlagen bei Behörden angefordert werden müssen, kann es etwas länger dauern. Eine erste telefonische Größenordnung nenne ich Ihnen oft schon im Erstgespräch.
Muss ich Sie beauftragen, wenn ich die Bewertung habe?
Nein. Sie können die Einschätzung nutzen, um in Ruhe zu entscheiden – oder um überhaupt erst zu klären, ob ein Verkauf für Sie infrage kommt. Es ist mehrfach vorgekommen, dass Eigentümer nach dem Gespräch ein oder zwei Jahre gewartet haben und dann wiederkamen.
Bewerten Sie auch geerbte Immobilien und Objekte im Ausland?
Geerbte Immobilien in Deutschland ja, das ist ein häufiger Fall. Für die Erbschaftsteuer ist allerdings meist ein förmliches Gutachten sinnvoller. Auslandsimmobilien bewerte ich im Rahmen meiner Italien-Tätigkeit; bei anderen Ländern verweise ich an Kollegen vor Ort.
Nächste Schritte
Erst wissen, dann entscheiden.
Ein Ortstermin, eine begründete Preisspanne, keine Verpflichtung. Danach wissen Sie, worüber Sie überhaupt nachdenken.